Мінімум, який потрібно знати про договори оренди

У договорах оренди багато нюансів, тому дуже важливо розібратися в основних тонкощах цього виду договору.

Яким би видом діяльності ви не планували зайнятися, швидше за все вам доведеться зіткнутися з підписанням договору оренди. Найчастіше з боку орендаря. А якщо ви володієте майном, яке бажаєте здати в оренду, то сто боку орендодавця. Договір оренди зустрічається часто-густо при веденні підприємницької діяльності. Очевидно, саме завдяки своїй поширеності суперечки, пов`язані з даним видом договорів, одні з найпоширеніших.

Відео: Укладення договору оренди

Для початку ви можете ознайомитися з загальними правилами оформлення договорів.

Давайте розберемося що треба знати і врахувати коли оформляти договір оренди

1. Що можна здати або отримати в оренду

За договором оренди можуть передаватися матеріальні об`єкти, які при їх використанні не пропадають, не втрачають властивостей і не змішуються з іншими.

2. Хто може зрадити позицію об`єкта в оренду

Передає що або в оренду власник! А ось підписати договір оренди може будь-яка особа, що володіє повноваженнями (наприклад відповідним дорученням). Якщо орендодавець або орендар - юридична особа не полінуйтеся вивчити статут (як мінімум прочитайте про повноваження виконавчого органу) - часто власники обмежують повноваження в частині здачі майна (особливо нерухомого) в оренду. Не забудьте переконається що укладається вами договір оренди не потрапляє під критерії значного правочину.

3. Договір обов`язково повинен бути оформлений в письмовій формі:

• якщо хоча б одна зі сторін договору юридична особа;
• якщо термін дії договору понад рік

Якщо в оренду здається нерухоме майно (будівлі, земельні ділянки та інше) і термін оренди рік або більше - цей договір підлягає обов`язковій реєстрації. Тільки з моменту державної реєстрації - договір оренди буде вважається укладеним! Так що не варто зволікати з цією процедурою, а так само не заважає домовитися в договорі арени кілька маленьких хитрощів (про це в іншій статті).

4. На який термін можна оформити договір оренди

Майно передається в оренду на певний термін (строковий договір) або без зазначення строку (на невизначений термін). Тут вже вибір залежить цілком від вас. При вирішенні пам`ятайте про наступне:
• У першому випадку (строковий договір оренди) - жодна зі сторін не може відмовитися від виконання договору (при відсутності відповідних умов про які трохи нижче)
• У другому випадку (договір оренди на невизначений термін) - і орендар і орендодавець має право вимагати його розірвання в односторонньому порядку повідомивши другу сторону за певний, обумовлений договором або передбачений законодавством, термін. Законом передбачені наступні терміни-для нерухомого майна - 3 місяці-для іншого - 1 місяць.
Якщо ви хочете стабільних орендних відносин - то в ваших інтересах підписати договір оренди з зазначенням конкретного, а остання влаштовує вас, терміну.

5. Предмет договору оренди повинен бути однозначно визначений

Тобто опис об`єкта арени в договорі має дозволити його без проблем ідентифікувати! Зверніть на це особливу увагу, інакше - договір оренди може бути визнаний неукладеним!
Як правильно визначити предмет договору оренди? Наприклад-предмет оренди приміщення. Необхідно вказати точну адресу будівлі / споруди і прикласти до договору поверховий план із зазначенням даного приміщення на ньому. якщо це верстат або інше устаткування-вкажіть точне його назву і серійний номер.

6. Передача об`єкта оренда дуже відповідальна процедура для обох сторін!

В акті прийому-передачі вкажіть всі недоліки і нюанси об`єкта аренди- це надалі допоможе уникнути суперечок про неналежну якість об`єкта оренди (що може спричинити розірвання договору та / або вимог про відшкодування збитків) або спору про те що об`єкт оренди повернуто в неналежному вигляді (згідно із законом він повинен бути повернутий в тому ж вигляді з урахуванням нормального зносу).

7. Орендна плата

Даний момент особливо критичний для договорів оренди нерухомого майна! При відсутності явно прописаних в договорі умов про величину орендної плати даний договір оренди може бути визнаний неукладеним !!!

Відео: Облік операцій за договорами оренди і лізингу: що необхідно знати бухгалтеру

Обов`язково вкажіть в договорі:

• В явному вигляді (тобто не спосіб обчислення а конкретну цифру) розмір орендної плати (якщо ви вказуєте вартість оренди 1 кв. М.- обов`язково вкажіть скільки необхідно вносити орендних платежів за об`єкт цілком)
• Що в себе включає (або навпаки не включає) орендна плата. Наприклад: комунальні платежі- охрана- прибирання території і. т.п .;
• Період за який вона встановлена ​​(тиждень, місяць, квартал, рік і. Т.п.)
• Періодичність і терміни сплати орендних платежів
• Періодичність і терміни сплати інших платежів.

Відео: Договір оренди (суборенди) нежитлового приміщення

Важливий момент! Відповідно до ГК орендодавець має право змінити величину орендної плати в односторонньому порядку, але не частіше ніж один раз на рік. Якщо ваші орендні відносини носять довгостроковій характер- є сенс обмежити величину зміни орендної плати умовами договору (наприклад - прописати що дана зміна не може бути більше офіційно опублікованого індексу інфляції).

8. Вилучення майна з оренди

Навіть якщо орендар буде постійно порушувати свої зобов`язання по оплаті договору аренди- вилучено орендоване майно у нього не так то просто !!! Ви пов`язані умовами договору і не має права просто прийти і відібрати / не пускати предмет оренди. Для того щоб ви не зазнали істотних збитків і вас не звинуватили в самоправності настійно рекомендую включити в договір оренди додаткові (до передбачених законодавством) умови дострокового одностороннього відмови від договору оренди. Наприклад такі як - одноразове не внесення (в тому числі часткове) орендної плати в обумовлені договором оренди терміни і. т.п.
Для мінімального розуміння договору оренди вищесказаного я думаю вистачить.

Ще пару моментів на закінчення:

• Доцільно обумовити в договорі оренди хто робить поточний і капітальний ремонти
• Прямо в договорі вкажіть хто займається його реєстрацією (при необхідності такої)
• Пам`ятайте що при оренді будівлі і / або споруди-користування земельною ділянкою входить в орендну плату (якщо в договорі оренди ви не обговоріть інше)
• Почитайте 34 главу ГК РФ - там обумовлені всі моменти, які необхідно знати при підготовці договору оренди.
• Не забудьте використовувати ті нюанси, які обумовлені вище.

Якщо ви не впевнені в своїх силах і / або якщо мова йде про досить серйозні суми і несе високі ризики для вашого бізнесу - думаю доцільно залучити фахівців при оформленні даних орендних відносин. Тренована людина допоможе уникнути безлічі здаються дрібними помилок - які в свою чергу можуть вилитися в дуже великі витрати або збитки.

Однак, запрошення такого фахівця ні скільки не звільняє вас від хоча б загального розуміння суті питання - так що уважне прочитання цієї статті буде далеко не зайвим.